Renovierung: Ist es günstiger, einen Altbau zu renovieren als ein modernes Haus?

Hallo, hier ist Lionel. Im Allgemeinen kostet ein altes Haus beim Kauf weniger, aber nicht unbedingt, wenn man die Arbeiten, die Kosten und den Zeitaufwand mit einberechnet. Für eine vollständige Renovierung eines alten Hauses solltest du oft mit 900 bis 1.500 €/m² rechnen, zuzüglich einer Reserve von 10 bis 20 % für Unvorhergesehenes. Ein modernes neues Haus hat zwar einen höheren Quadratmeterpreis, erfordert aber zu Beginn selten umfangreiche Arbeiten. Die richtige Wahl hängt vor allem vom Zustand des Gebäudes, der Lage und deinem Renovierungsbudget ab.

Beginne damit:

Bevor du Immobilienangebote vergleichst, kalkuliere den Kaufpreis und die erforderlichen Arbeiten im selben Budget. Erste Anhaltspunkte findest du in diesem Vergleich zwischen renovierungsbedürftigen Altbauten und Neubauten und bei diesen Renovierungskosten für ein altes Haus pro Quadratmeter.

• Fordere den Energieausweis, die Gutachten und die Wartungsrechnungen für das Haus an.
• Lass das Haus vor der Unterzeichnung von Handwerkern besichtigen, besonders wenn das Dach oder die Wände instabil wirken.
• Lege ein Budget für die Arbeiten nach einzelnen Gewerken fest und plane eine Reserve von 10 bis 20 % ein.
• Berücksichtige die Kaufnebenkosten und die Kosten für eine vorübergehende Unterkunft, falls sich die Bauarbeiten hinziehen.
• Vergleiche die Gesamtkosten mit dem Preis eines modernen Neubaus in derselben Gegend.

Altbau oder modernes Haus: der Vergleich der tatsächlichen Kosten

Im Inserat wirkt ein Altbau oft erschwinglicher. Doch der Kaufpreis erzählt nicht die ganze Geschichte: Notarkosten, versteckte Mängel und energetische Sanierungen können den Preisunterschied verringern oder sogar ins Gegenteil verkehren.

Ein Neubau ist beim Kauf in der Regel teurer, dafür sind die Anlagen neu und Garantien sichern den Bau ab. Wenn du ein Haus vom Plan kaufst, musst du außerdem eine Lieferfrist einplanen, während ein Altbau oft schnell verfügbar ist.

Kostenpunkt	Renovierungsbedürftiger Altbau	Moderner Neubau
Preis pro Quadratmeter	Beim Kauf oft niedriger	In der Regel höher
Kaufnebenkosten	Etwa 7 bis 8 %	Etwa 2 bis 3 %
Arbeiten zu Beginn	Unterschiedlich, nach der Besichtigung zu kalkulieren	In den ersten Jahren grundsätzlich begrenzt
Energie	Je nach Energieausweis und Gebäudezustand zu beurteilen	Bei den seit 2022 genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gemäß RE2020 errichtet
Garantien	Keine Neubau-Garantien	Garantie auf die Fertigstellung ohne Mängel, zweijährige Garantie und zehnjährige Garantie im jeweiligen Anwendungsbereich
Verfügbarkeit	Oft kurzfristig	Bei einem Kauf vom Plan verzögert
Lage	Oft größere Auswahl	Abhängig von verfügbaren Bauprojekten

Zum Beispiel entsprechen bei einem Altbaukauf für 250.000 € Kaufnebenkosten von 7 bis 8 % etwa 17.500 bis 20.000 €. Bei einem Neubau wären es mit 2 bis 3 % eher 5.000 bis 7.500 €, je nach Kaufgestaltung und Situation.

Welche Renovierungskosten solltest du für ein altes Haus einplanen?

Das Budget hängt zunächst davon ab, was erneuert werden muss. Eine Auffrischung kostet oft etwa 400 bis 800 €/m². Eine vollständige Renovierung kann 900 bis 1.500 €/m² kosten, während eine umfassende Kernsanierung bei etwa 1.500 bis 2.500 €/m² liegt.

Wenn Fundamente, tragende Wände oder Dachstuhl umfangreiche Bauarbeiten erfordern, können die Kosten auf etwa 2.500 bis 3.500 €/m² steigen. Das sind Richtwerte: Der Zustand des Gebäudes, die Region, die Materialien und die Zugänglichkeit beeinflussen die Kostenvoranschläge.

Für ein 100 m² großes Haus in einem baulich einwandfreien Zustand kann eine vollständige Renovierung somit etwa 90.000 bis 150.000 € kosten, ohne die Sicherheitsreserve. Ein beispielhafter Kostenvoranschlag von rund 85.000 € kann bei einem gezielt geplanten Projekt möglich sein, ersetzt aber weder die Besichtigung des Hauses noch die Kalkulation unvorhergesehener Kosten.

Diese Posten treiben die Kosten in die Höhe

Bei Altbauten verursachen Dach, Elektrik, Dämmung, Heizung, Sanitärinstallationen und die Beseitigung von Feuchtigkeit oft die höchsten Kosten. Ein Dach mit Dachstuhl und Eindeckung kann je nach Materialien und erforderlichen Arbeiten etwa 180 bis 250 €/m² Dachfläche kosten.

Die vollständige Erneuerung der elektrischen Leitungen kostet oft 80 bis 120 €/m². Die Dämmung wiederum variiert stark je nach Wänden, Dachboden und angestrebter Energieeffizienz; sie kann einen erheblichen Teil des ursprünglichen Budgets ausmachen.

Eine Anekdote hört man bei Besichtigungen häufig: Ein Haus wirkt bezugsfertig, doch dann entdeckt man unter dem Badezimmerboden eine alte undichte Stelle. Manchmal reichen zwei Wochen Bauarbeiten, um die Prioritäten und die Höhe des Kostenvoranschlags zu verändern.

Energetische Sanierung und Unvorhergesehenes: Kosten, die du einplanen solltest

Eine energetische Sanierung ist keine bloße Komfortentscheidung mehr, wenn du das Haus vermieten möchtest. In Frankreich ohne Überseegebiete gilt seit dem 1. Januar 2025 ein Vermietungsverbot für Wohnungen der Energieeffizienzklasse G, vorbehaltlich der für den Mietvertrag und die Wohnung geltenden Regeln. Prüfe den Energieausweis und die geltenden Pflichten, bevor du ein Angebot abgibst.

Eine bessere Dämmung und Heizung können anfangs teuer sein, aber die Rechnungen senken und die Vermietung oder den Weiterverkauf erleichtern. Verfügbare Förderungen wie MaPrimeRénov’ oder Energieeinsparzertifikate hängen von der Wohnung, den Arbeiten und deiner Situation ab. Prüfe deine Förderberechtigung, bevor du die Finanzierung abschließt.

„Bei einem Altbau ist der Kostenvoranschlag kein Versprechen, sondern ein Ausgangspunkt, der vor Ort überprüft werden muss.“ Plane daher eine Reserve von 10 bis 20 % für versteckte Mängel ein, die erst beim Öffnen von Wänden oder Böden sichtbar werden.

Auch die Dauer spielt eine Rolle. Während der mehrmonatigen Bauarbeiten musst du möglicherweise weiterhin Miete, einen Kredit oder Nebenkosten zahlen. Diese indirekten Kosten beeinflussen die Rentabilität der Renovierung, auch wenn sie im Kostenvoranschlag der Handwerker nicht auftauchen.

Drei Schritte, um Altbau und Neubau richtig zu vergleichen

1. Schritt 1: Lass den Zustand des Gebäudes prüfen. Priorität haben Dach, Bausubstanz, Feuchtigkeit und Leitungen, bevor du an die Ausstattung denkst.
2. Schritt 2: Hole mehrere detaillierte Kostenvoranschläge ein und kalkuliere dringende Arbeiten, energetische Verbesserungen und Komfortmaßnahmen getrennt. Prüfe auch, ob die Arbeiten in den Immobilienkredit aufgenommen werden können, indem du der Bank Kostenvoranschläge vorlegst.
3. Schritt 3: Vergleiche die Gesamtkosten jeder Option: Kaufpreis, Nebenkosten, Arbeiten, vorübergehende Unterkunft, Instandhaltung und Energieverbrauch. Bei einer Kapitalanlage solltest du die Nettorendite vergleichen und nicht nur die mögliche Miete.

Wenn das alte Haus in gutem Zustand ist und du die Arbeiten schrittweise erledigen kannst, bleibt der Altbau möglicherweise die günstigste Wahl. Wenn Dach, Leitungen und Dämmung alle erneuert werden müssen, kann ein Neubau insgesamt günstiger sein, trotz seines höheren Kaufpreises.

Das Fazit für dein Immobilienprojekt

In historischen Stadtzentren ermöglicht ein Altbau oft den Zugang zu Vierteln, in denen Neubauprojekte selten sind. Allerdings können Denkmalschutzauflagen teurere Materialien oder Methoden vorschreiben, insbesondere bei Fassaden und Fenstern.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können bestimmte Bedingungen auch die Kalkulation eines Neubaus verändern, zum Beispiel Förderprogramme für den Immobilienerwerb oder für Mietwohnungen im mittleren Preissegment. Die Kriterien ändern sich: Prüfe die für das Bauprojekt und dein Profil geltenden Regeln, anstatt dein Budget auf einen vermuteten Steuervorteil zu stützen.

Die Antwort lässt sich daher in einer einfachen Regel zusammenfassen: Ein Altbau ist nur dann günstiger, wenn sein Kaufpreis nach Einrechnung der Arbeiten und Nebenkosten ausreichend niedrig bleibt. Die Rentabilität der Renovierung bemisst sich an den Gesamtkosten, dem erforderlichen Zeitaufwand und dem Wert der Immobilie nach Abschluss der Arbeiten.

Häufige Fragen zur Renovierung eines alten Hauses

Wie viel kostet eine vollständige Renovierung pro Quadratmeter?

Rechne für eine vollständige Renovierung ohne umfangreiche Bauarbeiten in der Regel mit 900 bis 1.500 €/m². Wenn die Bausubstanz, das Dach oder die Fundamente erneuert werden müssen, können die Kosten je nach Zustand der Immobilie und den erforderlichen Arbeiten 2.500 bis 3.500 €/m² erreichen.

Welche Reserve solltest du für Unvorhergesehenes einplanen?

Plane zusätzlich zu den Kostenvoranschlägen eine Reserve von 10 bis 20 % ein. Damit lassen sich Mängel auffangen, die während der Bauarbeiten entdeckt werden, etwa eine veraltete Leitung, Feuchtigkeit oder ein Boden, der ersetzt werden muss.

In welcher Reihenfolge sollte man ein altes Haus renovieren?

Beginne mit dem Dach, den Wänden und der Beseitigung der Feuchtigkeit. Erneuere anschließend die Leitungen, dann die Dämmung und zuletzt die Ausstattung. Diese Reihenfolge verringert das Risiko, bereits ausgeführte Arbeiten zu beschädigen.

Kann man die Renovierungsarbeiten in einen Immobilienkredit aufnehmen?

Das ist manchmal möglich, wenn du der Bank bei der Antragstellung detaillierte Kostenvoranschläge vorlegst. Die Bedingungen hängen vom Kreditgeber und deinem Antrag ab: Ermittle die Beträge, bevor du deinen Finanzierungsplan aufstellst.

Danke, dass du bis hierher gelesen hast .Mit freundschaftlichen Grüßen; Lionel „PS; Hinterlasse mir einen Kommentar, ich antworte persönlich